13 Jan Futur propriétaire : quel est votre potentiel d’achat ?
Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier et vous demandez quel est votre potentiel d’achat maximal ?
Il est primordial de bien connaître son potentiel d’achat avant de se lancer dans une démarche d’acquisition. Pour ce faire, il est nécessaire de connaître les règles de base du financement immobilier (voir ci-dessous).
Il existe néanmoins un moyen assez simple pour déterminer le prix d’achat maximal sous l’angle du revenu: multipliez votre revenu brut par 5.6 (ce calcul part du principe que vous puissiez apporter les 20% de fonds propres requis). Exemple: votre revenu annuel est CHF 120’000.-, votre prix d’achat maximal est d’environ CHF 672’000.-.
Les règles de base du financement immobilier
Le financement immobilier répond à trois règles principales suivantes :
- Il faut pouvoir apporter au minimum 10% de fonds propres hors deuxième pilier: il peut s’agir d’épargne personnelle, d’avoirs de 3ème pilier, d’avance d’hoirie etc.
- La charge théorique calculée ne doit pas excéder un tiers du revenu brut cumulé (déduction faite de charges tel que le leasing)
- Le prêt hypohécaire devra être remboursé à hauteur de 2/3 de la valeur retenue du bien immobilier dans un laps de temps de 15 ans.
À chaque situation sa solution: nos partenariats avec des banques et des assurances nous permettent parfois de nous écarter des règles traditionnelles. C’est la raison pour laquelle un entretien-conseil est primordial pour définir les potentialités de financement.
Les coûts complémentaires à prendre en considération
En sus des fonds propres de base requis pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur potentiel devra être attentif aux coûts complémentaires qu’il devra également assumer:
- Les droits de mutation (Lods dans le canton de Neuchâtel) : il s’agit d’un impôt à payer qui est dû lors de l’achat. Il se monte à 2.2% dans le canton de Neuchâtel lors du premier achat et ensuite de 3.3%.
- Les frais de notaire : lors de l’achat, il faudra assumer les charges liées à l’élaboration de l’acte notarié. Les émoluments du notaire, du registre foncier et de constitution de cédule hypothécaire se montent généralement à environ 1.5% du prix d’acquisition du logement.
- L’impôt sur le retrait d’avoir de deuxième et troisième piliers: si vous avez recours à vos avoirs de prévoyance (retrait), un impôt variant d’un canton à un autre devra être payé (généralement compris entre 3% et 10% en fonction du montant prélevé).
- Les frais de déménagement et de nouveau mobilier ne doivent pas être négligés car ils peuvent représenter une dizaine de milliers de francs.
Le changement de situation fiscale
Le fait de devenir propriétaire changera votre situation en matière de fiscalité. L’enjeu du conseiller en financement immobilier est de trouver la solution optimale suite à ce changement.
Qu’est-ce qui change par rapport à un locataire?
Le fisc calculera une valeur locative sur votre bien immobilier. Il s’agit d’un revenu fictif ajouté au revenu déclaré sur lequel des impôts seront dus. En règle générale, il se monte environ à 4% de la valeur cadastrale du bien (elle-même représentant environ 70% de la valeur de marché).
En contrepartie, le propriétaire aura la possibilité de déduire un certain nombre de choses :
- les intérêts hypothécaires payés
- les frais d’entretien : soit un forfait est admis (en générale 10% de la valeur locative) ou alors les frais effectifs
- le montant versé sur un 3ème pilier lié dans le cadre de l’amortissement indirect
Pour se trouver dans une situation optimale, il conviendra de chercher à neutraliser la valeur locative imposée par les déductions possibles.
Nous vous recommandons vivement de fixer un premier entretien-conseil gratuit d’évaluer la situation dans son ensemble.